Formalizar la compraventa de un terreno es el paso más importante para asegurar tu inversión y evitar fraudes inmobiliarios. Para que el trámite avance sin problemas en la notaría, se necesita una minuta de compraventa autorizada por un abogado, los documentos de identidad vigentes de las partes, los comprobantes de pago de los impuestos (Predial, Alcabala y Renta) y la constancia de bancarización del dinero.
A continuación, te presentamos de forma ordenada y sencilla todo lo que debes preparar antes de acudir al notario.
1. Documentos de Identidad y Representación
DNI vigente: Tanto del comprador como del vendedor. Los ciudadanos peruanos no deben registrar multas electorales pendientes. La notaría realizará una validación biométrica obligatoria en el sistema de Reniec.
Extranjeros: Deben presentar Carné de Extranjería o Pasaporte vigente, junto con el permiso especial para contratar emitido por Migraciones.
Representantes o Apoderados: Si una de las partes no puede asistir y actúa mediante un tercero, se debe presentar la Vigencia de Poder expedida por la Sunarp (con una antigüedad máxima habitual de 30 días).
2. Documentación Legal del Terreno
Copia Literal o Certificado Registral Inmobiliario (CRI): Documento emitido por la Sunarp que detalla los linderos, dueños actuales y certifica que el terreno está libre de embargos, hipotecas o cargas legales.
Autovalúo Municipal: Formatos de Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano / Predio Rústico (PU/PR) actualizados al año en curso.
3. Obligaciones Tributarias (Impuestos)
Impuesto Predial (Vendedor): Constancia de no adeudo o recibos que acrediten el pago de todo el año de la venta.
Impuesto a la Renta (Vendedor): Equivale al 5% de la ganancia neta de la venta. Aplica si el terreno fue adquirido a partir del 1 de enero de 2004.
Impuesto de Alcabala (Comprador): Equivale al 3% del valor de transferencia (restando primero las 10 UIT inafectas). Se liquida y paga en el SAT o en el municipio correspondiente.
4. Contrato y Sustento del Pago
La Minuta: Es el contrato de compraventa redactado y firmado por ambas partes, el cual debe estar visado obligatoriamente por un abogado colegiado habilitado.
Bancarización: Por ley, el pago debe realizarse mediante medios financieros, usualmente un cheque de gerencia no negociable o una transferencia bancaria. El comprobante original se insertará en la Escritura Pública.
Preguntas Frecuentes
¿Quién paga los gastos notariales y registrales?
Por costumbre comercial los asume el comprador, aunque la ley permite que las partes pacten lo contrario en el contrato.
¿Se puede firmar la escritura si el vendedor tiene multas electorales? No. Las notarías en el Perú están prohibidas de elevar a Escritura Pública contratos donde intervengan ciudadanos peruanos con multas de votación pendientes de pago.
¿Qué pasa si el terreno no está inscrito en la Sunarp?
La compraventa en notaría exige que el predio cuente con una partida registral. Si no está inscrito, se debe realizar primero un proceso de inmatriculación o saneamiento físico-legal, el cual es más complejo.
El trámite notarial es el filtro de seguridad legal más importante en el mercado inmobiliario peruano. Reunir estos requisitos de manera anticipada no solo garantiza que la firma de la Escritura Pública sea rápida y sin contratiempos, sino que además abre las puertas para la inscripción definitiva en la Sunarp, otorgando al comprador la máxima protección jurídica sobre su nueva propiedad.
David Sarcco
David Sarcco, agente inmobiliario ayudo a conseguir o vender propiedades en Arequipa.
Mi trabajo es colaborar a que ese proceso sea lo más claro y eficiente posible. Con la ayuda de la tecnología digital inmobiliaria, la información, y mi estructura me han permitido brindar el mejor acompañamiento profesional con +37 propiedades vendidas en Cerro Colorado, Arequipa
