Vender un inmueble en la Ciudad Blanca requiere cumplir con ciertos trámites legales y municipales indispensables. Si la propiedad está inscrita en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) —perteneciente a la Zona Registral N° XII, Sede Arequipa—, deberás reunir una serie de documentos para presentarlos ante el notario.
A continuación, te detallamos todo lo que necesitas para asegurar una compraventa exitosa, segura y sin contratiempos.
1. Documentos de Identidad y Estado Civil
Antes de iniciar cualquier trámite, el notario debe verificar la identidad y la condición civil de los intervinientes:
Documento de Identidad Vigente: Copia y original del DNI, Carné de Extranjería o Pasaporte, tanto del vendedor como del comprador.
Constancia de Sufragio: Contar con el holograma de votación vigente o el pago de multas electorales al día (cuando aplique).
Estado Civil Actualizado: Si el vendedor es casado(a) bajo el régimen de sociedad de gananciales, su cónyuge debe intervenir y firmar obligatoriamente la venta. Se debe adjuntar la partida de matrimonio actualizada.
Poderes en caso de Ausencia: Si el propietario se encuentra en el extranjero o no puede asistir, debe otorgar un poder por escritura pública debidamente inscrito en la Sunarp que faculte expresamente la venta del inmueble.
2. Documentos Registrales de la Propiedad
Son aquellos que acreditan que eres el verdadero dueño y que el predio no cuenta con problemas legales:
Copia Literal de Dominio (Partida Registral): Expedida por la Sunarp con una antigüedad no mayor a 30 días. Este documento demuestra la titularidad actual y si el inmueble tiene cargas, gravámenes, embargos o hipotecas vigentes.
Certificado Registral Inmobiliario (CRI): Aunque es opcional, es altamente recomendado por los notarios porque ofrece un resumen histórico y legal completo de la partida en los últimos 30 años.
Testimonio de la Escritura Pública Anterior: La copia de la escritura con la que adquiriste la propiedad (por compra, herencia, donación, etc.).
3. Documentos Municipales y Tributarios
Son los documentos emitidos por la municipalidad distrital donde se ubica el predio (por ejemplo, Municipalidad Provincial de Arequipa, Yanahuara, Cerro Colorado, Bustamante y Rivero, etc.):
Hoja de Resumen (HR) y Predio Urbano (PU): Formularios del año en curso que detallan las características del inmueble y el valor del autoavalúo.
Impuesto Predial Cancelado: Recibos que demuestren el pago de todo el año en el que se realiza la transacción. Las municipalidades no permiten la transferencia si existen deudas pendientes.
Constancia de No Adeudo: Documento emitido por la gerencia de administración tributaria del municipio que certifica que el predio está libre de deudas por arbitrios e impuestos.
Servicios Básicos al Día: Recibos cancelados de agua (Sedapar), luz (Seal) y mantenimiento si corresponde a un condominio o edificio.
4. El Trámite Notarial y Cierre de la Venta
Para formalizar el traspaso de la propiedad se requiere:
Minuta de Compraventa: Contrato redactado y firmado por un abogado colegiado donde se estipulan las condiciones de la venta, el precio y la forma de pago.
Pago del Impuesto a la Renta (Vendedor): Corresponde al 5% sobre la ganancia de capital (diferencia entre el precio de compra original y el precio de venta actual). Se declara y paga ante la Sunat, a menos que la propiedad sea considerada "casa habitación" única y esté exonerada.
Pago del Impuesto de Alcabala (Comprador): Impuesto municipal que paga el comprador (3% del valor de transferencia restándole las primeras 10 UIT), salvo las excepciones de ley.
Escritura Pública e Inscripción: El notario eleva la minuta a Escritura Pública y genera el parte notarial para enviarlo electrónicamente a la Sunarp de Arequipa para su inscripción final.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía la estoy pagando al banco?
Sí, es totalmente posible. En este caso, se realiza un trámite conocido como "compraventa con levantamiento de hipoteca". El comprador (o su banco) emite un cheque de gerencia a favor del banco del vendedor para cancelar el saldo deudor, y el saldo restante se le entrega al vendedor. El notario se encarga de tramitar la extinción de la hipoteca en la Sunarp junto con la nueva transferencia.
¿Qué pasa si el inmueble figura a nombre de mis padres fallecidos?
No se puede vender directamente. Primero se debe realizar el trámite de Sucesión Intestada (o apertura de testamento) por la vía notarial o judicial para que los hijos sean declarados herederos legales. Una vez que la sucesión esté inscrita en la Sunarp y los herederos figuren como los nuevos propietarios en la partida del inmueble, recién se podrá proceder con la venta.
¿Cuánto tiempo demora inscribir la compraventa en la Sunarp de Arequipa?
Por lo general, una vez que el notario envía el parte de la escritura pública de forma digital a la Sunarp, el registrador público tiene un plazo de 7 a 15 días hábiles para calificar e inscribir la compraventa, siempre y cuando el expediente no tenga observaciones técnicas o legales.
¿Qué es la exoneración por "Casa Habitación" en el Impuesto a la Renta?
Un vendedor está exonerado de pagar el 5% del Impuesto a la Renta si el inmueble que vende ha sido de su propiedad por lo menos durante los últimos dos años y constituye su única vivienda, no estando destinada al comercio, industria o cochera de forma independiente. El notario solicitará una declaración jurada y la verificación en Sunarp para aplicar esta exoneración.
¿Quién elige la notaría y quién paga los gastos notariales?
Por costumbre comercial en el Perú, el comprador tiene el derecho de elegir la notaría de su preferencia (ya que suele asumir los gastos notariales y registrales de la transferencia). Sin embargo, ambas partes pueden llegar a un acuerdo distinto si así lo desean.
Conclusión
Vender una propiedad en Arequipa es un proceso que va más allá de un simple acuerdo económico; requiere una preparación documentaria rigurosa para garantizar la legalidad de la transacción. Reunir a tiempo los papeles registrales de la Sunarp y estar al día con los tributos en la municipalidad correspondiente evitará retrasos innecesarios en la notaría.
La clave para una venta exitosa radica en la transparencia y el orden. Al contar con toda la documentación en regla, tanto el vendedor como el comprador reducen al mínimo los riesgos de fraude y aseguran que la inscripción del nuevo propietario en el registro público sea un trámite rápido y sin sorpresas. Si el panorama legal de tu predio es complejo, acudir con anticipación a un abogado inmobiliario o a la propia Sunarp te ahorrará tiempo y dinero.
David Sarcco
David Sarcco, agente inmobiliario ayudo a conseguir o vender propiedades en Arequipa.
Mi trabajo es colaborar a que ese proceso sea lo más claro y eficiente posible. Con la ayuda de la tecnología digital inmobiliaria, la información, y mi estructura me han permitido brindar el mejor acompañamiento profesional con +37 propiedades vendidas en Cerro Colorado, Arequipa
