En el sector inmobiliario, cerrar un trato va mucho más allá de un apretón de manos o de firmar un contrato privado. Si estás comprando o vendiendo un departamento, casa o terreno en el Perú, hay dos términos que debes dominar por completo: la minuta y la escritura pública.
Pasar del primer documento al segundo es el paso más crítico para asegurar que tu propiedad esté realmente a tu nombre. En este artículo te explicamos de forma muy sencilla y en solo 5 minutos cómo funciona este trámite clave en los bienes raíces.
¿Qué es la minuta y la escritura pública?
Antes de ver los pasos, definamos los dos documentos esenciales de cualquier transacción de bienes raíces:
La Minuta de Compraventa: Es el contrato privado redactado por un abogado donde el vendedor se compromete a entregar el inmueble y el comprador a pagar el precio pactado.
La Escritura Pública: Es el documento oficial y definitivo que redacta un notario en su libro matriz. Incorpora el texto de la minuta, le otorga fe pública y hace que la compra sea segura e inscribible en la SUNARP. Sin ella, legalmente la propiedad sigue en el aire.
El Paso a Paso del Trámite
Para elevar con éxito tu minuta inmobiliaria, debes seguir esta secuencia de pasos en la notaría:
1. Redacción y firma de la minuta de compraventa
Un abogado colegiado redacta el contrato con todos los detalles del inmueble (dirección, partida registral, precio y forma de pago). El comprador, el vendedor y el abogado firman la minuta.
2. Presentación de documentos en la notaría
Se ingresa la minuta firmada a la notaría elegida por el comprador junto con los requisitos inmobiliarios base:
Copia del DNI vigente de las partes.
CRI (Certificado Registral Inmobiliario) o copia literal de la partida de la propiedad (emitido por SUNARP).
Declaración jurada del impuesto predial (HR y PU) del año en curso.
3. Pago de impuestos y acreditación de fondos
El notario no elevará el documento a escritura pública si no se acredita el cumplimiento de las obligaciones tributarias y de bancarización:
Impuesto de Alcabala: Lo paga el comprador en la municipalidad (tasa del 3% sobre el valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT).
Impuesto a la Renta de Segunda Categoría: Lo paga el vendedor en la SUNAT (5% sobre la ganancia de capital, si aplica).
Medios de Pago (Bancarización): Se deben presentar de forma obligatoria las copias de los cheques de gerencia o constancias de transferencia bancaria con los que se canceló el inmueble.
4. Extensión de la Escritura Pública
Con los impuestos revisados y los pagos validados, el equipo legal de la notaría traslada el texto de la minuta al papel sellado notarial (protocolo matriz), sumando las introducciones y cierres de ley.
5. Firma y toma de huellas (Cierre del proceso)
La notaría cita a compradores y vendedores. Ambos asisten presencialmente a firmar la escritura pública y pasar por el control biométrico (huella digital). Al firmar el notario, el acto queda formalmente "elevado".
6. Envío e inscripción en la SUNARP
La notaría bloquea la partida temporalmente (bloqueo registral) y genera los "partes notariales" electrónicos a través del sistema SID-SUNARP. El registrador público revisa los documentos e inscribe de forma definitiva al comprador como el nuevo propietario legítimo.
❓ Preguntas Frecuentes para Compradores y Vendedores
¿Cuánto tiempo toma todo este proceso notarial?
Elevar la minuta a escritura pública dentro de la notaría toma entre 3 a 7 días hábiles, dependiendo de la rapidez con la que entregues los vouchers de los impuestos. La inscripción final en la SUNARP suele tardar entre 7 y 15 días hábiles más.
¿Qué pasa si firmo la minuta pero el vendedor fallece antes de la escritura pública?
Este es el mayor peligro de quedarse solo con la minuta. Si el vendedor fallece, tendrás que iniciar un proceso legal contra los herederos (otorgamiento de escritura pública) para que firmen por él, lo cual puede tardar años. Por eso, la elevación debe hacerse de inmediato.
Si compro con crédito hipotecario, ¿quién hace la minuta?
Normalmente, el área legal del banco que te otorga el crédito se encarga de redactar la minuta de compraventa e hipoteca y de enviarla directamente a la notaría con la que trabajan.
¿Se puede elevar a escritura pública un inmueble que no está inscrito en SUNARP?
No mediante el trámite regular de compraventa. Si el inmueble no cuenta con partida registral propia (por ejemplo, un lote informal o una posesión), el notario no podrá elevar la minuta. Se requeriría un proceso previo de inmatriculación o titulación.
En el rubro de los bienes raíces, la escritura pública es la única armadura legal que protege tu inversión. Firmar una minuta es un excelente primer paso, pero no te convierte en el dueño absoluto ante los ojos del Estado. Completar este trámite notarial e inscribirlo en la SUNARP es lo que te garantiza seguridad jurídica total, evita fraudes, impide que el inmueble sea embargado por deudas del antiguo dueño y te permite revenderlo o usarlo como garantía financiera en el futuro.
David Sarcco
David Sarcco, agente inmobiliario ayudo a conseguir o vender propiedades en Arequipa.
Mi trabajo es colaborar a que ese proceso sea lo más claro y eficiente posible. Con la ayuda de la tecnología digital inmobiliaria, la información, y mi estructura me han permitido brindar el mejor acompañamiento profesional con +37 propiedades vendidas en Cerro Colorado, Arequipa
